La vida en comunidad genera más conflictos por desconocimiento de las reglas que por mala voluntad. Conocer los puntos básicos evita la mayoría de los problemas y abre acceso a ayudas que muchas comunidades no piden.
Las mayorías
No todos los acuerdos requieren lo mismo. Las obras necesarias para la conservación del edificio no requieren acuerdo: son obligatorias y el gasto es exigible.
Las mejoras no necesarias sí requieren mayoría, y quien vota en contra puede quedar exento en determinados supuestos si el importe supera cierto umbral.
Las obras de accesibilidad tienen un régimen especial y son obligatorias cuando las solicita una persona mayor o con discapacidad y el coste no supera un límite en relación con las cuotas anuales.
Las derramas
Una derrama aprobada en junta obliga a todos los propietarios, incluidos los ausentes que no se opongan en plazo. La cuota se reparte según el coeficiente de participación salvo que los estatutos digan otra cosa.
Si compras una vivienda, respondes de las cuotas del año en curso y de los anteriores según el plazo legal. Pide siempre el certificado de estar al corriente antes de la compra.
Impugnar un acuerdo
Los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, o gravemente lesivos para la comunidad, pueden impugnarse judicialmente en un plazo breve desde la junta.
Para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar la cantidad debida. Es el requisito que deja fuera a la mayoría de quienes quieren reclamar.
Las ayudas para el edificio
Las subvenciones a la rehabilitación priorizan las actuaciones en el edificio completo frente a las viviendas individuales, y los porcentajes son sensiblemente mayores.
Se financian aislamiento de fachada y cubierta, sustitución de instalaciones, accesibilidad e instalación de ascensor. En muchos casos la ayuda cubre una parte muy relevante de la derrama.
Muchas comunidades aprueban una derrama sin comprobar antes qué subvención podrían pedir. El orden correcto es al revés.
El libro del edificio y el informe de evaluación
El informe de evaluación del edificio es obligatorio a partir de cierta antigüedad en muchos municipios, y suele ser requisito para acceder a las ayudas.
Encargarlo es además la forma de saber qué necesita realmente el edificio antes de gastar.
Cómo actuar
Antes de votar una derrama importante, pide en junta que se consulte la oficina de rehabilitación municipal o autonómica. El asesoramiento es gratuito y puede reducir sustancialmente lo que pague cada vecino.
